De Flux Taxatiemodule eenvoudig en efficiënt

FAQ & Handleiding Taxatiemodule
Portfoliomodule en Woningcorporatiemodule

Uitgebreid overzicht van de invoervelden van de Taxatiemodule, Portfoliomodule en Woningcorporatiemodule

Contract

Huurder Geef de naam van de huurder De naam van de huurder komt terug in de rapportage van de huurderslijst. Let op dat naam van een eenmanszaak of VOF privacygevoelige informatie kan zijn.
Leeg jh/n Kies of er sprake is van leegstand Voor dit huurcontract wordt de periode aanvangsleegstand in ogenschouw genomen vanaf de taxatiedatum.
startdatum Voer de begindatum van een contract in. Vanaf de taxatiedatum start de kasstroom uit het contract, de begindatum van het contract ligt hier veelal voor. Deze datum kan ook in de toekomst liggen (vergeet in dit geval niet de investering op te nemen). Voor een leegstandscontract wordt geen startdatum gevuld, immers wordt de leegstand ingevuld aan het einde van de aanvangsperiode leegstand.
einddatum Geef de einddatum van het contract Op het expiratiemoment wordt in TMS berekend, aan de hand van de kans op verlenging van het contract, welk deel van de kasstroom wordt verlengd (contracthuur) en welk deel van de kasstroom wordt opgezegd (wederverhuurtijd, alle opbrengstafhankelijke kosten en overgang naar markthuur). Let op: deze variabele heeft dus een impact op diverse elementen in de waardering.
actuele huur €/jr Geef de huidige huurprijs (per peildatum) Actuele huur is een veld dat wordt ingevoerd afhankelijk van de verhuursituatie. Indien sprake is van een huurcontract wordt de actuele jaarlijkse contracthuur ingevoerd, LET OP niet per m2 VVO. Deze huur wordt berekend gedurende de looptijd van het huurcontract. Indien er sprake is van een leegstand en de gebruiker leegstand wil differentieren moet hij gebruik maken van contracten, anders hoeft hij niets in te voeren. In het leegstandscontract wordt de markthuur ofwel huurwaarde ingevoerd. Dit is de waarde die als basis wordt gebruikt voor de bepaling van de financiele leegstand. Bij verhuur van leegstand (na periode aanvangsleegstand en plaatsvinden van opbrengstafhankelijke kosten) wordt overgaan tot huurwaarde aangenomen.
indexdatum Geef de datum waarop het huurcontract indexeert Jaarlijks, op het eerst wanneer de dag-maand combinatie voorkomt na de taxatiedatum wordt de huur opgehoogd met inflatie. De inflatie inschatting wordt centraal bepaald in TMS en kan niet door een individuele taxateur worden aangepast. De inflatie inschatting wordt overgenomen van ROZ/IPD. Als deze datum niet is ingevoerd dan wordt gebruik gemaakt van de eerste dag van het contract in de jaren na de startdatum. Als de startdatum niet is ingevoerd wordt gebruik gemaakt van de einddatum van het contract.
reviewdatum Geef de huurprijsherzienningsdatum op (303 huurprijsherzieningsdatum) Op deze datum wordt, bij winkelcontracten overgegaan op de huurprijsherzieningshuurwaarde. Hiervoor is voorwaardelijk dat bij de ruimte is aangegeven dat het een winkelcontract betreft, anders wordt er niets met deze invoer gedaan.Als deze niet is ingevoerd dan wordt 5 jaar na de startdatum een huurherziening datum vastgesteld.
BTW j/n Is er sprake van een niet BTW plichtige huurder/ Is er geopteerd voor belaste verhuur Indien wordt gekozen voor een niet BTW plichtige huurder, ofwel voor de huurprijs wordt niet geopteerd voor een BTW belaste huur is voor de eigenaar sprake van een additionele kost, namelijk het aandeel van de kosten (BTW belaste kosten van het complex) voor in deze situatie niet de BTW in mindering kan worden gebracht op de ontvangen BTW. Dit bedrag wordt door TMS zelf bepaald. In de DCF waardering wordt dit opgenomen als een kostenpost in de kasstroomprognose, bij de NAR waardering wordt een gemiddelde hiervan opgenomen onder exploitatiekosten.
BTW comp in % van de jaarhuur Geef het % aan van de huur wat de huurder additioneel aan vergoeding geeft doordat hij/zij niet een BTW belaste huur heeft. In het geval dat de huurder geen BTW belaste huur voldoet kan in de praktijk een compensatie voor de eigenaar bovenop de huur worden afgesproken. Als hier sprake van is kan de taxateur hiervoor percentage invullen. Dit percentage wordt gelijkelijk behandeld als een contracthuur. Let op, de BTW compensatie als percentage van de huur en de BTW compensatie als vast bedrag werken cumulatief. Als ze beide zijn ingevuld wordt ook voor beiden opbrengst aangenomen. De aanname over BTW compensatie wordt aangenomen voor de gehele beschouwingsperiode te zijn.
BTW comp €/jr Geef de verrekenbare BTW in de servicekosten en onderhoud alsnominaal bedrag In het geval dat de huurder geen BTW belaste huur voldoet kan in de praktijk een compensatie voor de eigenaar bovenop de huur worden afgesproken. Als hier sprake van is kan de taxateur hiervoor eveneens een vast bedrag invullen. Dit vast bedrag wordt gelijkelijk behandeld als een correctie op de huurwaarde. Let op, de BTW compensatie als percentage van de huur en de BTW compensatie als vast bedrag werken cumulatief. Als ze beide zijn ingevuld wordt ook voor beiden opbrengst aangenomen. De aanname over BTW compensatie wordt aangenomen voor de gehele beschouwingsperiode te zijn.

 

Contact controle

Betreft een resultaatsrapportage waarin de taxateur kan terugzien welk totaal metrage is aangemaakt in de ruimtestaat. Tevens is zichtbaar welk metrage is ingevoerd middels contracten. Mits geen sprake van afwijking tussen contractmeters en fysieke (NEN) meters zouden deze waarden een gelijk niveau moeten kennen, behalve voor de m2 en stuks als sprake is van berekende aanvangsleegstand

Contract leegstand

Huurder Geef de naam van de huurder De naam van de huurder komt terug in de rapportage van de huurderslijst. Als de naam van de huurder al bij het tabblad contract is gevuld, wordt deze overgenomen.
leegstand kans % Voer de inschatting in % in van de kans dat de lopende huurovereenkomst niet wordt verlengd. Het percentage wat hier wordt ingevoerd bepaald diverse acties; let op de gevolgen hier beschreven gaan uit van een invoer van 100% ofwel het is zeker dat de zittende huurder zijn contract niet zal verlengen. In dit geval wordt de toekomstige kasstroom in de waardering als volgt beinvloed (allen gerelateerd aan de volgende kolommen in dit scherm): bij expiratie van het huurcontract worden er promotiekosten en mutatiekosten opgenomen; na expiratie wordt een verhuurtijd in maanden opgenomen ofwel gedurende deze periode wordt leegstand opgenomen; aan het einde van de verhuurtijd wordt verhuurcourtage opgenomen in de kasstroom. Bij verhuur wordt overgegaan naar de huurwaarde zoals ingevoerd bij het contract. Na de verhuurtijd wordt een nieuwe contractduur aangenomen conform de bepaalde looptijd in maanden. De variabelen zoals hierboven zijn beschreven worden ‘voorgesteld’ door op complexniveau en kunnen door de taxateur per contract worden overschreven. Alle bovenbeschreven acties worden naar rato van de leegstandskans bepaald. Het percentage wordt voorgesteld door TMI, de taxateur kan dit percentage overschrijven.
Default risico Voer hier het default risico in van de huurder Deze variabele verlaagt de huuropbrengsten indien de markthuur lager ligt dan de huuropbrengsten; de verlaging wordt toegepast met het percentage wat hier wordt ingevoerd.
looptijd in mnd Geef de looptijd in van het nieuwe contract Bepaald de looptijd van het contract, na expiratie van het huidige contract en eventuele verhuurtijd ; bij de eerste expiratie rekening houdend met de leegstandskans; daarna gaat het contract altijd over op de nieuwe looptijd.
verhuurtijd in mnd Geef de wederverhuurtijd in maanden van dit contract Bepaald de opgenomen leegstand na expiratie van het huurcontract; bij de eerste expiratie rekening houdend met de leegstandskans; daarna gaat het contract altijd over tot de wederverhuurtijd.
reviewperiode winkles Geef de huurprijs revieuwperiode in maanden(alleen winkles) Bepaald de looptijd van het contract na expiratie van het huurcontract bij 303 winkelruimte; deze waarde wordt geadviseerd standaard op 60 maanden, ofwel 5 jaar te laten staan.
mutatiekosten/m² Geef een schatting van de mutatiekosten/m² vvo of eenheid Bepaald de mutatiekosten per m2 op het moment van expireren van het huurcontract; bij de eerste expiratie wordt de leegstandskans in ogenschouw genomen, hierna wordt aangenomen altijd mutatiekosten te hebben. Parkeerplaatsen en overige ruimtes worden geacht geen mutatiekosten te hebben, mocht dit wel zo zijn, moet een apart contract worden ingevoerd voor deze ruimtes
servicekosten per m² Geef een schatting van de servicekosten eigenaar on €/m2 vvo over de te verwachten leegstand Bepaald de hoogte van de kosten ten gevolge van niet door te rekenen servicekosten, gedurende de leegstandsperiode, na expiratie van het huurcontract. Bij de eerste expiratie wordt rekening gehouden met de expiratiekans; hierna wordt er altijd overgegaan tot servicekosten ten laste van de eigenaar. Parkeerplaatsen en overige ruimtes worden geacht geen servicekosten te hebben, mocht dit wel zo zijn, moet een apart contract worden ingevoerd voor deze ruimtes
Courtage in % Geef de courtage in % van de totale huurwaardeaan voor zover dat al niet is gebeurd bij standaards huurcontract Bepaald de hoogte van de verhuurcourtage na de expiratie en ingevoerde verhuurtijd bij het huurcontract; bij de eerste expiratie wordt rekening gehouden met de leegstandskans. Hierna wordt altijd overgegaan tot het berekenen van courtage.
Promotiekosten Geef de promotiekosten in % van de totale huurwaarde aan voor zover dit al niet is geschied bij standaards huurcontract Bepaald de promotiekosten als % van de huur op het moment van expireren van het huurcontract; bij de eerste expiratie wordt rekening gehouden met de leegstandskans. Hierna wordt altijd overgegaan tot het berekenen van promotiekosten.

 

Contract huurvrij

Huurder Geef de naam van de huurder De naam van de huurder komt terug in de rapportage van de huurderslijst. Als de naam van de huurder al bij het tabblad contract is gevuld, wordt deze overgenomen.
mnd jaar 1 geef aan in maanden hoeveel huurvrij in jaar 1 In de waardering wordt het aantal maanden huurvrij toegepast, ofwel berekend door TMI op basis van de invoer. Deze huurvrij wordt opgenomen in zowel de DCF als de NAR waardering.
huurvrij € jr 1 geef nominaal in € aan hoeveel huurvrij in jaar 1 Overschrijfbare berekening van aantal maanden huurvrij , het exact bedrag van de huurvrij toepassen in de waardering
mnd jaar 2 geef aan in maanden hoeveel huurvrij in jaar 2 In de waardering wordt het aantal maanden huurvrij toegepast, ofwel berekend door TMI op basis van de invoer. Deze huurvrij wordt opgenomen in zowel de DCF als de NAR waardering.
huurvrij € jr 2 geef nominaal in € aan hoeveel huurvrij in jaar 2 Overschrijfbare berekening van aantal maanden huurvrij , het exact bedrag van de huurvrij toepassen in de waardering
mnd jaar 3 geef aan in maanden hoeveel huurvrij in jaar 3 In de waardering wordt het aantal maanden huurvrij toegepast, ofwel berekend door TMI op basis van de invoer. Deze huurvrij wordt opgenomen in zowel de DCF als de NAR waardering.
huurvrij € jr 3 geef nominaal in € aan hoeveel huurvrij in jaar 3 Overschrijfbare berekening van aantal maanden huurvrij , het exact bedrag van de huurvrij toepassen in de waardering
mnd jaar 4 geef aan in maanden hoeveel huurvrij in jaar 4 In de waardering wordt het aantal maanden huurvrij toegepast, ofwel berekend door TMI op basis van de invoer. Deze huurvrij wordt opgenomen in zowel de DCF als de NAR waardering.
huurvrij € jr 4 geef nominaal in € aan hoeveel huurvrij in jaar 4 Overschrijfbare berekening van aantal maanden huurvrij , het exact bedrag van de huurvrij toepassen in de waardering
mnd jaar 5 geef aan in maanden hoeveel huurvrij in jaar 5 In de waardering wordt het aantal maanden huurvrij toegepast, ofwel berekend door TMI op basis van de invoer. Deze huurvrij wordt opgenomen in zowel de DCF als de NAR waardering.
huurvrij € jr 5 geef nominaal in € aan hoeveel huurvrij in jaar 5 Overschrijfbare berekening van aantal maanden huurvrij , het exact bedrag van de huurvrij toepassen in de waardering
indexatie j/n geef aan of de huurvrije bedragen moeten worden geïndexeerd Als wordt gekozen voor geindexeerde huurvrij worden nominale waarden zoals in deze tab ingevuld opgehoogd met het inflatiegetal. Voor de maanden huurvrij geldt eveneens dat deze met of zonder index kan worden toegepast.

 

Contract huurwaarde

Huurder Geef de naam van de huurder De naam van de huurder komt terug in de rapportage van de huurderslijst. Als de naam van de huurder al bij het tabblad contract is gevuld, wordt deze overgenomen.
m² winkel geef de oppervlakte van de winkels in m² vvo Indien in een rapportage de contracthuur per m2 wordt getoond, wordt de ingevoerde totale contracthuur uitgedrukt in dit metrage. Voor de bepaling van de toekomstige effectieve kasstromen, ofwel bepaling van contracthuur verloop wordt gerekend met dit metrage, in combinatie met de huurwaarde/review huur van het betreffende vastgoedsegment, in combinatie met de kans op verlenging zoals ingegeven door de taxateur.
hw winkels €/m²/jr geef de huurwaarde van de winkel in €/m²/jr Voor winkelcontracten wordt overgegaan op deze huur alleen als de taxateur geen herzieningsdatum (conform artikel 303) heeft ingevoerd. De reviewhuur wordt door de taxateur in de volgende kolom ingevuld. In dit geval wordt rekening gehouden met de kans op verlenging van het huurcontract. Voor alle overige segmenten wordt in de kasstroom hier standaard naar overgegaan, eveneens rekening houdend met de ingegeven kans op verlenging van het huurcontract. Bij de DCF waarde wordt de contracthuur geprognosticeerd in de toekomstige kasstromen. Voor de NAR waardering, gebaseerd op de huurwaarde, is dit de huur waarmee de Marktwaarde VON exclusief correcties wordt bepaald. De gemiddelde huurwaarde voor het IPD type uit de ruimtestaat wordt al ‘voorgesteld’ door TMS, maar is overschrijfbaar per IPD type.
reviewhuur €/m2/jr geef de revieuwhuur voor de winkel in €/m²/jr Betreft de huurprijsherzieningshuur voor 303 middenstandsbedrijfsruimten. Deze huur wordt alleen gebruikt in de kasstroomvoorspelling (bij DCF waardering) of de contantewaarde correctie (bij NAR waardering) indien voor het betreffende ruimte ook is aangegeven dat het een IPD type winkels betreft. IPD staat in dit geval voor Investment Property Databank, het instituut waar de ROZ mee samenwerkt. (ROZ: Raad voor Onroerende Zaken).
m² kantoor geef de oppervlakte van de kantoorruimte in m² vvo Indien in een rapportage de contracthuur per m2 wordt getoond, wordt de ingevoerde totale contracthuur uitgedrukt in dit metrage. Voor de bepaling van de toekomstige effectieve kasstromen, ofwel bepaling van contracthuur verloop wordt gerekend met dit metrage, in combinatie met de huurwaarde/review huur van het betreffende vastgoedsegment, in combinatie met de kans op verlenging zoals ingegeven door de taxateur.
hw kantoor €/m²/jr geef de huurwaarde van de kantoorruimte in €/m²/jr Voor het vastgoedsegment kantoor wordt naar deze huur overgegaan, rekening houdend met de ingegeven kans op verlenging van het huurcontract. Bij de DCF waarde wordt hiermee de contracthuur geprognosticeerd in de toekomstige kasstromen. Voor de NAR waardering, gebaseerd op de huurwaarde, is dit de huur waarmee de Marktwaarde VON exclusief correcties wordt bepaald. De gemiddelde huurwaarde voor het IPD type uit de ruimtestaat wordt al ‘voorgesteld’ door TMS, maar is overschrijfbaar per IPD type.
m² bedrijf geef de oppervlakte van de bedrijfsruimte in m² vvo Indien in een rapportage de contracthuur per m2 wordt getoond, wordt de ingevoerde totale contracthuur uitgedrukt in dit metrage. Voor de bepaling van de toekomstige effectieve kasstromen, ofwel bepaling van contracthuur verloop wordt gerekend met dit metrage, in combinatie met de huurwaarde/review huur van het betreffende vastgoedsegment, in combinatie met de kans op verlenging zoals ingegeven door de taxateur.
hw bedrijf €/m²/jr geef de huurwaarde van de bedrijfsruimte in €/m²/jr Voor het vastgoedsegment bedrijfsruimte wordt naar deze huur overgegaan, rekening houdend met de ingegeven kans op verlenging van het huurcontract. Bij de DCF waarde wordt hiermee de contracthuur geprognosticeerd in de toekomstige kasstromen. Voor de NAR waardering, gebaseerd op de huurwaarde, is dit de huur waarmee de Marktwaarde VON exclusief correcties wordt bepaald. De gemiddelde huurwaarde voor het IPD type uit de ruimtestaat wordt al ‘voorgesteld’ door TMI, maar is overschrijfbaar per IPD type.
woning geef het aantal woningen Indien in een rapportage de contracthuur per stuk wordt getoond, wordt de ingevoerde totale contracthuur uitgedrukt in dit aantal stuks. Voor de bepaling van de toekomstige effectieve kasstromen, ofwel bepaling van contracthuur verloop wordt gerekend met dit metrage, in combinatie met de huurwaarde/review huur van het betreffende vastgoedsegment, in combinatie met de kans op verlenging zoals ingegeven door de taxateur.
hw woning €/jr geef de huurwaarde per woning Voor het vastgoedsegment woningen wordt naar deze huur overgegaan, rekening houdend met de ingegeven kans op verlenging van het huurcontract. Bij de DCF waarde wordt hiermee de contracthuur geprognosticeerd in de toekomstige kasstromen. Voor de NAR waardering, gebaseerd op de huurwaarde, is dit de huur waarmee de Marktwaarde VON exclusief correcties wordt bepaald. De gemiddelde huurwaarde voor het IPD type uit de ruimtestaat wordt al ‘voorgesteld’ door TMI, maar is overschrijfbaar per IPD type.
m² overig geef de overige ruimten op, verhuurd terrein, grond kademuren etc. Indien in een rapportage de contracthuur per m2 wordt getoond, wordt de ingevoerde totale contracthuur uitgedrukt in dit metrage. Voor de bepaling van de toekomstige effectieve kasstromen, ofwel bepaling van contracthuur verloop wordt gerekend met dit metrage, in combinatie met de huurwaarde/review huur van het betreffende vastgoedsegment, in combinatie met de kans op verlenging zoals ingegeven door de taxateur.
hw overig €/m²/jr geef de huurwaarde van de overige componenten Voor het vastgoedsegment overigen wordt naar deze huur overgegaan, rekening houdend met de ingegeven kans op verlenging van het huurcontract. Bij de DCF waarde wordt hiermee de contracthuur geprognosticeerd in de toekomstige kasstromen. Voor de NAR waardering, gebaseerd op de huurwaarde, is dit de huur waarmee de Marktwaarde VON exclusief correcties wordt bepaald. De gemiddelde huurwaarde voor het IPD type uit de ruimtestaat wordt al ‘voorgesteld’ door TMI, maar is overschrijfbaar per IPD type.
pp binnen aantal parkeerplaatsen gebouwd Indien in een rapportage de contracthuur per stuk wordt getoond, wordt de ingevoerde totale contracthuur uitgedrukt in dit aantal stuks. Voor de bepaling van de toekomstige effectieve kasstromen, ofwel bepaling van contracthuur verloop wordt gerekend met dit metrage, in combinatie met de huurwaarde/review huur van het betreffende vastgoedsegment, in combinatie met de kans op verlenging zoals ingegeven door de taxateur.
hw pp binnen €/jr huurwaarde per parkeerplaats binnen in €/p/jr Voor het vastgoedsegment parkeerplaats binnen wordt naar deze huur overgegaan, rekening houdend met de ingegeven kans op verlenging van het huurcontract. Bij de DCF waarde wordt hiermee de contracthuur geprognosticeerd in de toekomstige kasstromen. Voor de NAR waardering, gebaseerd op de huurwaarde, is dit de huur waarmee de Marktwaarde VON exclusief correcties wordt bepaald. De gemiddelde huurwaarde voor het IPD type uit de ruimtestaat wordt al ‘voorgesteld’ door TMI, maar is overschrijfbaar per IPD type.
pp buiten aantal parkeerplaatsen buiten/onbebouwd Indien in een rapportage de contracthuur per stuk wordt getoond, wordt de ingevoerde totale contracthuur uitgedrukt in dit aantal stuks. Voor de bepaling van de toekomstige effectieve kasstromen, ofwel bepaling van contracthuur verloop wordt gerekend met dit metrage, in combinatie met de huurwaarde/review huur van het betreffende vastgoedsegment, in combinatie met de kans op verlenging zoals ingegeven door de taxateur.
hw pp buiten €/jr huurwaarde per parkeerplaats buiten in €/p/jr Voor het vastgoedsegment parkeerplaats binnen wordt naar deze huur overgegaan, rekening houdend met de ingegeven kans op verlenging van het huurcontract. Bij de DCF waarde wordt hiermee de contracthuur geprognosticeerd in de toekomstige kasstromen. Voor de NAR waardering, gebaseerd op de huurwaarde, is dit de huur waarmee de Marktwaarde VON exclusief correcties wordt bepaald. De gemiddelde huurwaarde voor het IPD type uit de ruimtestaat wordt al ‘voorgesteld’ door TMI, maar is overschrijfbaar per IPD type.
huurwaarde €/jr huurwaarde per parkeerplaats buiten in €/p/jr In dit veld wordt de ingevoerde totale huurwaarde getoond per ingevoerd contract. Aan deze twee waarden valt af te lezen of er in de NAR waardering een positieve, dan wel negatieve correctie voor de contracthuur wordt toegepast. Voor de DCF waardering kan hieruit worden geconcludeerd of de kasstromen ten aanzien van opbrensten een toename zullen laten zien, of zullen dalen (na expiratie van het contract en overgang voor een bepaald deel naar contracthuur).
contracthuur €/jr totale contracthuur per jaar In dit veld wordt de ingevoerde totale contracthuur getoond per ingevoerd contract. Aan deze twee waarden valt af te lezen of er in de NAR waardering een positieve, dan wel negatieve correctie voor de contracthuur wordt toegepast. Voor de DCF waardering kan hieruit worden geconcludeerd of de kasstromen ten aanzien van opbrensten een toename zullen laten zien, of zullen dalen (na expiratie van het contract en overgang voor een bepaald deel naar contracthuur).

 

Correcties berekeningen

Normonderhoud Geeft het resultaat weer van de prognose van het normonderhoud. Hierin is ook terug te zien of de kosten worden geïndexeerd ja of nee. De kasstroom die hier wordt getoond is dezelfde als die wordt opgenomen in de DCF waardering voor de bepaling van de jaarlijks te disconteren kasstroom. De kasstroom die hier wordt getoond wordt in de NAR waardering gebruikt om de gemiddelde reële waarde in bruto netto traject te berekenen. Let wel: normonderhoud wordt alleen opgenomen als hier geen overschrijving voor is aangenomen.
Onderhoud totaal VEX of planning Geeft het resultaat weer van de prognose van het normonderhoud. Hierin is ook terug te zien of de kosten worden geïndexeerd ja of nee. De kasstroom die hier wordt getoond is dezelfde als die wordt opgenomen in de DCF waardering voor de bepaling van de jaarlijks te disconteren kasstroom. De kasstroom die hier wordt getoond wordt in de NAR waardering gebruikt om de gemiddelde reële waarde in bruto netto traject te berekenen.
Jaarlijkse lasten Geeft het resultaat weer van de prognose van het normonderhoud. Hierin is ook terug te zien of de kosten worden geïndexeerd ja of nee. De kasstroom die hier wordt getoond is dezelfde als die wordt opgenomen in de DCF waardering voor de bepaling van de jaarlijks te disconteren kasstroom. De kasstroom die hier wordt getoond wordt in de NAR waardering gebruikt om de correctieposten te berekenen.
Incidentele lasten Geeft het resultaat weer van de prognose van het normonderhoud. Hierin is ook terug te zien of de kosten worden geïndexeerd ja of nee. De kasstroom die hier wordt getoond is dezelfde als die wordt opgenomen in de DCF waardering voor de bepaling van de jaarlijks te disconteren kasstroom. De kasstroom die hier wordt getoond wordt in de NAR waardering gebruikt om de correctieposten te berekenen.
Achterstallig onderhoud Geeft het resultaat weer van de prognose van het normonderhoud. Hierin is ook terug te zien of de kosten worden geïndexeerd ja of nee. De kasstroom die hier wordt getoond is dezelfde als die wordt opgenomen in de DCF waardering voor de bepaling van de jaarlijks te disconteren kasstroom. De kasstroom die hier wordt getoond wordt in de NAR waardering gebruikt om de correctieposten te berekenen.
Renovatie Geeft het resultaat weer van de prognose van het normonderhoud. Hierin is ook terug te zien of de kosten worden geïndexeerd ja of nee. De kasstroom die hier wordt getoond is dezelfde als die wordt opgenomen in de DCF waardering voor de bepaling van de jaarlijks te disconteren kasstroom. De kasstroom die hier wordt getoond wordt in de NAR waardering gebruikt om de correctieposten te berekenen.
Jaarlijkse baten €/jr Geeft het resultaat weer van de prognose van het normonderhoud. Hierin is ook terug te zien of de kosten worden geïndexeerd ja of nee. De kasstroom die hier wordt getoond is dezelfde als die wordt opgenomen in de DCF waardering voor de bepaling van de jaarlijks te disconteren kasstroom. De kasstroom die hier wordt getoond wordt in de NAR waardering gebruikt om de correctieposten te berekenen.
Incidentele baten Geeft het resultaat weer van de prognose van het normonderhoud. Hierin is ook terug te zien of de kosten worden geïndexeerd ja of nee. De kasstroom die hier wordt getoond is dezelfde als die wordt opgenomen in de DCF waardering voor de bepaling van de jaarlijks te disconteren kasstroom. De kasstroom die hier wordt getoond wordt in de NAR waardering gebruikt om de correctieposten te berekenen.
Subsidies Geeft het resultaat weer van de prognose van het normonderhoud. Hierin is ook terug te zien of de kosten worden geïndexeerd ja of nee. De kasstroom die hier wordt getoond is dezelfde als die wordt opgenomen in de DCF waardering voor de bepaling van de jaarlijks te disconteren kasstroom. De kasstroom die hier wordt getoond wordt in de NAR waardering gebruikt om de correctieposten te berekenen.
Totale correcties Geeft het resultaat weer van alle correcties. Let hierbij op, de eerste regel is alleen het norm onderhoud, deze wordt niet meegenomen in deze totaaltelling. Voor het overige worden kosten negatief getoond en opbrengsten positief. Dit is het totaal zoals tevens gebruikt in de waardering.

 

Correcties kasstromen

Onderhoud index j/n Klik aan of het jaarlijks onderhoud geïndexeerd moet worden Als de taxateur kiest voor het indexeren van het normonderhoud zoals hieronder weergegeven worden de bedragen jaarlijks opgehoogd met de kostenindex. Door het toevoegen van een kostenstijging zal de waardering zowel voor de DCF als de NAR waardering negatief worden beïnvloed. Standaard is de keuze ingesteld op ja, het wordt aanbevolen deze instelling niet te wijzigen, in het verleden is nimmer sprake geweest van gelijk blijvende kosten over een meerjarige periode. Het spreekt vanzelf dat als wordt gekozen voor ‘nee’ er geen ophoging van de regel plaats vindt met de kostenindex.
Jaarlijkse lasten index j/n Klik aan of de jaarlijkse lasten geïndexeerd moet worden Als de taxateur kiest voor het indexeren van de jaarlijkse lasten zoals hieronder weergegeven worden de bedragen jaarlijks opgehoogd met de kostenindex. Door het toevoegen van een kostenstijging zal de waardering zowel voor de DCF als de NAR waardering negatief worden beïnvloed. Standaard is de keuze ingesteld op ja, het wordt aanbevolen deze instelling niet te wijzigen, in het verleden is nimmer sprake geweest van gelijk blijvende kosten over een meerjarige periode. Het spreekt vanzelf dat als wordt gekozen voor ‘nee’ er geen ophoging van de regel plaats vindt met de kostenindex.
Incidentele lasten index j/n Klik aan of de incidentele lasten geïndexeerd moet worden Als de taxateur kiest voor het indexeren van de incidentele lasten zoals hieronder weergegeven worden de bedragen jaarlijks opgehoogd met de kostenindex. Door het toevoegen van een kostenstijging zal de waardering zowel voor de DCF als de NAR waardering negatief worden beinvloed. Standaard is de keuze ingesteld op ja, het wordt aanbevolen deze instelling niet te wijzigen, in het verleden is nimmer sprake geweest van gelijk blijvende kosten over een meerjarige periode. Het spreekt vanzelf dat als wordt gekozen voor ‘nee’ er geen ophoging van de regel plaats vindt met de kostenindex.
Achterstallig onderhoud index j/n Klik aan of het achterstalligonderhoud geïndexeerd moet worden Als de taxateur kiest voor het indexeren van het achterstallig onderhoud zoals hieronder weergegeven worden de bedragen jaarlijks opgehoogd met de kostenindex. Door het toevoegen van een kostenstijging zal de waardering zowel voor de DCF als de NAR waardering negatief worden beinvloed. Standaard is de keuze ingesteld op ja, het wordt aanbevolen deze instelling niet te wijzigen, in het verleden is nimmer sprake geweest van gelijk blijvende kosten over een meerjarige periode. Het spreekt vanzelf dat als wordt gekozen voor ‘nee’ er geen ophoging van de regel plaats vindt met de kostenindex.
Renovatie index j/n Klik aan of de opgenomen renovatie geïndexeerd moet worden Als de taxateur kiest voor het indexeren van de renovatie zoals hieronder weergegeven worden de bedragen jaarlijks opgehoogd met inflatie. Door het toevoegen van een kostenstijging zal de waardering zowel voor de DCF als de NAR waardering negatief worden beïnvloed. Standaard is de keuze ingesteld op ja, het wordt aanbevolen deze instelling niet te wijzigen, in het verleden is nimmer sprake geweest van gelijk blijvende kosten over een meerjarige periode. Het spreekt vanzelf dat als wordt gekozen voor ‘nee’ er geen ophoging van de regel plaats vindt met inflatie.
Jaarlijkse baten index j/n Klik aan of de jaarlijks baten geïndexeerd moet worden Als de taxateur kiest voor het indexeren van de jaarlijkse baten zoals hieronder weergegeven worden de bedragen jaarlijks opgehoogd met inflatie. Door het toevoegen van een opbrengststijging zal de waardering zowel voor de DCF als de NAR waardering positief worden beinvloed. Standaard is de keuze ingesteld op ja. Het spreekt vanzelf dat als wordt gekozen voor ‘nee’ er geen ophoging van de regel plaats vindt met inflatie.
Incidentele baten index j/n Klik aan of de incidentele baten geïndexeerd moet worden Als de taxateur kiest voor het indexeren van de incidentele baten zoals hieronder weergegeven worden de bedragen opgehoogd met inflatie. Door het toevoegen van een opbrengststijging zal de waardering zowel voor de DCF als de NAR waardering positief worden beïnvloed. Standaard is de keuze ingesteld op ja. Het spreekt vanzelf dat als wordt gekozen voor ‘nee’ er geen ophoging van de regel plaats vindt met inflatie.
Subsidies index j/n Klik aan of de subsidies geïndexeerd moet worden Als de taxateur kiest voor het indexeren van de subsidies zoals hieronder weergegeven worden de bedragen opgehoogd met inflatie. Door het toevoegen van een opbrengststijging zal de waardering zowel voor de DCF als de NAR waardering positief worden beïnvloed. Standaard is de keuze ingesteld op ja. Het spreekt vanzelf dat als wordt gekozen voor ‘nee’ er geen ophoging van de regel plaats vindt met inflatie.

 

Correcties kosten

Overschrijven normonderhoud €/jr Geef in een nominaal bedrag in het betreffende jaar de overschrijving van het normonderhoud De normonderhoudskosten (VEX norm) zoals in eerste aanleg berekend via TMS worden met dit bedrag overschreven, ofwel het bedrag wat hier is ingevoerd is leidend. In de resultaatberekeningen onderaan dit scherm is terug te zien wat dit betekent, hierin is de normonderhoudvoorspelling en de overschrijving van het normonderhoud van de taxateur met elkaar vergeleken. In de rapportages is de overschrijving van het normonderhoud terug te zien, hierbij worden de bedragen hier ingevoerd opgehoogd met inflatie als hierboven door de taxateur hiervoor is gekozen.
Jaarlijkse lasten €/jr Geef in een nominaal bedrag in het betreffende jaar de overschrijding van de jaarlijkse lasten. Let op, het wordt aangenomen dat deze waarden jaarlijks terugkomen dus het model vult de overige jaren vanzelf aan na invoer van het eerst jaar. Feitelijk betreft dit een correctie op alle invoer die al is gedaan. Deze kosten zorgen ervoor dat de DCF waardering en de NAR waardering negatief wordt beinvloed, immers dalen de netto inkomsten. Ook in de rapportages is terug te zien dat deze invoer een correctie betreft, hij is terug te zien onder het subkopje ‘correcties’ op bijvoorbeeld de DCF waardering. Voorbeeld BTW annuïteiten op het gehele pand
Incidentele lasten €/jr Geef de incidentele lasten in een nominaal bedrag voor het betreffende jaar aan. Feitelijk betreft dit een correctie op alle invoer die al is gedaan. Deze kosten zorgen ervoor dat de DCF waardering en de NAR waardering negatief wordt beinvloed, immers dalen de netto inkomsten. Ook in de rapportages is terug te zien dat deze invoer een correctie betreft, hij is terug te zien onder het subkopje ‘correcties’ op bijvoorbeeld de DCF waardering.
Incentives € Geef de incentives in een nominaal bedrag voor het betreffende jaar aan. Feitelijk betreft dit een correctie op alle invoer die al is gedaan. Deze kosten zorgen ervoor dat de DCF waardering en de NAR waardering negatief wordt beinvloed, immers dalen de netto inkomsten. Ook in de rapportages is terug te zien dat deze invoer een correctie betreft, hij is terug te zien onder het subkopje ‘correcties’ op bijvoorbeeld de DCF waardering.
Achterstallig onderhoud €/jr Geef het achterstallig onderhoud in een nominaal bedrag voor het betreffende jaar aan. Feitelijk betreft dit een correctie op alle invoer die al is gedaan. Deze kosten zorgen ervoor dat de DCF waardering en de NAR waardering negatief wordt beinvloed, immers dalen de netto inkomsten. Ook in de rapportages is terug te zien dat deze invoer een correctie betreft, hij is terug te zien onder het subkopje ‘correcties’ op bijvoorbeeld de DCF waardering.
Renovaties € /jr Geef de renovaties in een nominaal bedrag voor het betreffende jaar aan. Feitelijk betreft dit een correctie op alle invoer die al is gedaan. Deze kosten zorgen ervoor dat de DCF waardering en de NAR waardering negatief wordt beinvloed, immers dalen de netto inkomsten. Ook in de rapportages is terug te zien dat deze invoer een correctie betreft, hij is terug te zien onder het subkopje ‘correcties’ op bijvoorbeeld de DCF waardering. Let wel, renovaties worden hier geïnterpreteerd als groot onderhoud, in de praktijk kan hier een waarde toename tegenover staan. Deze positieve effecten zouden opgenomen moeten zijn in de opbrengstprognose (toename inkomsten ten gevolge van renovatie) dan wel in de disconteringsvoet (afname van het risicoprofiel ten gevolge van de renovatie).

 

Correcties opbrengsten

Jaarlijkse baten €/jr Geef de jaarlijkse baten in een nominaal bedrag voor het betreffende jaar aan. Let op, het wordt aangenomen dat deze waarden jaarlijks terugkomen dus het model vult de overige jaren vanzelf aan na invoer van het eerst jaar. Deze correcties zorgen ervoor dat er additionele opbrengsten worden opgenomen in de kasstroom. Hierdoor zullen de DCF waardering en de NAR waardering positief worden beinvloed. In de rapportages zijn deze correctieposten separaat inzichtelijk gemaakt onder correcties. Zie hiervoor bijvoordbeeld de rapportage DCF waardering. Voorbeeld huurinkomsten uit lichtreclame (niet in de huurwaarde) of zendmasten op het dak
Jaarlijkse baten €/jr Geef de jaarlijkse baten in een nominaal bedrag voor het betreffende jaar aan. Let op, het wordt aangenomen dat deze waarden jaarlijks terugkomen dus het model vult de overige jaren vanzelf aan na invoer van het eerst jaar. Deze correcties zorgen ervoor dat er additionele opbrengsten worden opgenomen in de kasstroom. Hierdoor zullen de DCF waardering en de NAR waardering positief worden beinvloed. In de rapportages zijn deze correctieposten separaat inzichtelijk gemaakt onder correcties. Zie hiervoor bijvoordbeeld de rapportage DCF waardering. Voorbeeld huurinkomsten uit lichtreclame (niet in de huurwaarde) of zendmasten op het dak
Jaarlijkse baten €/jr Geef de jaarlijkse baten in een nominaal bedrag voor het betreffende jaar aan. Let op, het wordt aangenomen dat deze waarden jaarlijks terugkomen dus het model vult de overige jaren vanzelf aan na invoer van het eerst jaar. Deze correcties zorgen ervoor dat er additionele opbrengsten worden opgenomen in de kasstroom. Hierdoor zullen de DCF waardering en de NAR waardering positief worden beinvloed. In de rapportages zijn deze correctieposten separaat inzichtelijk gemaakt onder correcties. Zie hiervoor bijvoordbeeld de rapportage DCF waardering. Voorbeeld huurinkomsten uit lichtreclame (niet in de huurwaarde) of zendmasten op het dak

 

Erfpacht en grondwaarde

Kadastraal oppervlak m² Geef het kadastraal oppervlakte in m² voor zover van toepassing voor de erfpacht In de rapportage wordt de kadastrale oppervlakte getoond.
Grondoppervlak in m² Geef de grondoppervlakte in voor zover deze afwijkt van de kadastrale oppervlakte Als ook ook grondwaarde per m2 wordt ingevuld wordt deze waarde bij de grondwaarde berekend.
Grondwaarde per m² Geef de grondwaarde per m² grond prijspeil van de taxatiedatum In de grondwaardebepaling wordt, indien ook het grondoppervlak is ingevoerd de grondwaarde berekend.
Grondwaarde per m² BVO Geef de grondwaarde in per m² BVO prijspeil jaartal van de taxatiedatum In de grondwaardebepaling wordt, indien ook het grondoppervlak obv BVO is ingevoerd de grondwaarde berekend.
Grondoppervlak obv BVO Geef het aantal m² BVO waarop de grondwaarde van toepassing is Als ook ook grondwaarde per m2 BVO wordt ingevuld wordt deze waarde bij de grondwaarde berekend.
Grondwaarde in € Geeft de resultante van de totale grondwaarde. Let op, zowel grondwaarde per m2 als grondwaarde per m2 BVO kan worden gevuld. Indien beide gevuld worden de grondwaardes in deze resultaatcel bij elkaar opgeteld.
Grondwaarde % stijging per jaar Geef in % de jaarlijkse stijging van de grondwaarde aan. De grondwaarde wordt met dit percentage geïndexeerd naar de toekomst. Deze waarde wordt gebruikt bij de vaststelling van de canon in de toekomst. Hiervoor kan de taxateur een percentage van de grondwaarde invoeren en een peildatum meegeven wanneer herziening zal plaatsvinden. Het percentage wordt ook gebruikt in de vaststelling van de afgekochte erfpacht.
Erfpacht j/n Klik aan of er sprake is van erfpacht j/n Indien wordt gekozen voor ja, wordt er met erfpachtcanon, dan wel afgekochte erfpacht gerekend.
Disconteringsvoet erfpacht Geef de disconteringsvoet voor de erfpacht in Voor de bepaling van de contante waarde van de erfpachtcorrectie (alleen bij de NAR waardering) wordt verdisconteerd met de rendementseis die hier wordt ingegeven. Bij de DCF wordt dit percentage gebruikt om de erfpachtbedragen naar het einde van de beschouwingsperiode van de DCF te herleiden.
Erfpacht correctie % toepassen Voer hier het percentage in waarmee de afkoop van de erfpacht wordt gecorrrigeerd. De afkoop wordt gecorrigeerd met dit percentage

 

Erfpacht Canon

Erfpacht canon per jaar Geef de jaarlijkse erfpacht canon voor zover niet afgekocht of vooruitbetaald. Let op er wordt bij de NAR waardering voor 15 jaar met de gemiddelde canon gerekend in het bruto netto traject De erfpachtcanon zoals hier ingevoerd wordt als kasstroom opgenomen in de DCF waardering. De waarde die hier is ingevuld geld op het prijspeil van de taxatie.
Index periode erfpacht canon Geef aan of de canon wordt geïndexeerd Afhankelijk van de keuze niet, jaarlijks of 1x in de 5 jaar wordt de erfpacht opgehoogd met inflatie.
Indexatiedatum erfpachtcanon Geef aan wat de indexatiedatum van de canon is Indien naast een ingevulde datum hier ook door de taxateur is aangegeven dat de canon wordt geindexeerd, zal indexatie in de kasstroomvoorspelling op deze datum plaatsvinden.
Herzieningsdatum erfpachtcanon Geef de eerst volgende herzieningsdatum voor de erfpachtcanon Indien ook een % van de grondwaarde is ingevuld in de volgende variabele wordt per de datum die hier is ingevoerd overgegaan naar een nieuw canonbedrag gelijk aan het % grondwaarde vermenigvuldigd met de grondwaarde zoals boven in dit scherm bepaald.
Canon % grondwaarde bij herziening Geef een % van de grondwaarde als marktconforme canon als afgeleide van de grondwaarde Bij herziening van de erfpacht wordt dit percentage (standaard 4,6%) als basis gebruikt voor de berekening van de herziene erfpachtcanon. Dit % grondwaarde wordt vermenigvuldigd met de grondwaarde zoals boven in het scherm bepaald.
Canon na herziening Toont aan de taxateur de nieuwe canon, let op: dit is op prijspeil van de taxatiedatum.
Verschil canon huidig en herzien Genereert het verschil tussen de huidige canon en de herziene canon; prijspeil van de taxatie. Deze waarde geeft alleen uitkomst als er niet is gekozen voor een situatie van afgekochte erfpacht, zie 2 cellen hieronder.
NCW Erfpacht verschil Berekent de NCW van het verschil over de resterende looptijd binnen de beschouwingsperiode van de waardering. De door de taxateur ingevoerde disconteringsvoet wordt hierbij gebruikt. Dit is een rapportage cijfer, maar komt niet terug in de waardering NAR of DCF, is alleen bedoeld om te laten zien, welk voordeel of nadeel behaald wordt met de huidige canon.

 

Erfpacht vooruitbetaald

Erfpacht vooruitbetaald j/n Klik aan of de erfpacht is vooruitbetaald/afgekocht Bij keuze ja, wordt er geen jaarlijkse canon meegenomen in de waardering. Dan blijven ook de uitkomsten van de berekeningen ‘verschil canon huidig en herzien’ alsmede ‘NCW Erfpacht verschil’ op 0. In dit geval wordt de invoer in dit blokje relevant. Op basis van de ingegeven expiratiedatum vooruitbetaalde erfpacht wordt bepaald wanneer een nieuwe afkoop zal gaan plaatsvinden. Tevens wordt de hoogte van de nieuwe afkoop vastgesteld.
Expiratiedatum vooruitbetaalde erfpacht Geef de expiratie datum van de vooruitbetaalde /afgekochte canon In de waardering wordt tot deze datum geen erfpachtskasstroom opgenomen. Op het moment van expiratie wordt een nieuwe afkoop / vooruitbetaling opgenomen.
Correctie % bebouwd bij herziening Voer hier het % bebouwd bij herziening in Dit percentage wordt genomen van de totale grondwaarde, als boven in dit scherm opgegeven door de taxateur. Het resultaat van deze berekening staat eronder: ‘waarde grond na correctie’.
Waarde grond na correctie Dit is de de afkoop / vooruitbetaling die plaats zal gaan vinden op de expiratiedatum vooruitbetaalde erfpacht, 2 regels hierboven. Betreft geen invoercel, echter een resultaatberekening.
Aantal jaren vooruitbetaalde erfpacht Geef het totaal aantal jaren waarvoor de canon is vooruitbetaald/afgekocht Voor dit aantal jaren wordt na de vooruitbetaling geen nieuwe afkoop aangenomen. De beschouwingsperiode voor de erfpacht is de reguliere beschouwingsperiode (bijvoorbeeld 15 jaar) + 50 jaar. Over deze periode wordt de correctie berekend.
NCW erfpachtcorrectie Contante waarde van de vooruit te belaten erfpacht, of af te kopen erfpacht in de beschouwingsperiode.
NCW vooruitbetaalde erfpacht Contante waarde van de reeds afgeochte of vooruitbetaalde canon die nog niet is geexpireerd.

 

Exploitatiekosten

Huurwaarde in € /jr Geeft het resultaat weer van de berekening van de totale huurwaarde van het complex. Dit betreft het totaal metrage, ingevoerd onder de ruimtestaat, vermenigvuldigd met de huurwaarde per m2. Bij een beleggingspand is het de huurwaarde ingevoerd bij de contracten vermenigvuldigd met het metrage.
Kapitalisatiefactor WOZ waarde Geef de kapitalisatiefactor voor de WOZ De kapitalisatiefactor ofwel de inverse van het bruto aanvangsrendement tov de huurwaarde wordt gehanteerd bij de bepaling van de totale WOZ waarde in €. De huurwaarde zoals hierboven berekend wordt met deze factor vermenigvuldigd om de WOZ waarde te berekenen. De WOZ waarde heeft impact op de waardering omdat kostenposten als Onroerend Zaak Belasting en Waterschapslasten worden afgeleid van deze totaalwaarde.
WOZ waarde in € Geeft het resultaat van de WOZ waarde. Dit is de vermenigvuldiging van de totale huurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor ten behoeve van de WOZ waarde. De berekening is overschrijfbaar als de WOZ waarde bekend is.
OZB tarief % WOZ waarde Geef het OZB tarief als % van de WOZ waarde Is dat de hoogte van de kostenregel OZB hiermee wordt bepaald. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met de WOZ waarde in € van hierboven om tot de OZB last te komen. Initieel wordt dit percentage door TMS ‘voorgesteld’ vanuit de VEX informatie. De taxateur wordt toegestaan dit veld te overschrijven.
Aantalhuurders Geef het aantal huurders in het object. Overschrijfbare berekening aantal contractregels Dit aantal wordt gebruikt om de rioolbelasting van het complex te bepalen. Het aantal huurders (aantal contractregels zoals ingevoerd in TMS) wordt vermenigvuldigd met de rioolbelasting per huurder per jaar. Deze kostenregel wordt gebruikt in de waardering.
Rioolbelasting/huurder €/jr Geef het bedrag van de rioolbelasting/huurder Dit bedrag wordt gebruikt om het jaarbedrag voor de rioolbelasting te bepalen. Ofwel het aantal huurders zoals hiervoor opgegeven wordt vermenigvuldigd met het bedrag aan rioolbelasting per hurder (of zoals in TMS contractregel). De initiële waarde wordt in eerste instantie ‘voorgested’ uit de VEX informatie, de taxateur heeft de mogelijk deze waarde te overschrijven.
Rioolbelasting €/jr Geeft het resultaat van de berekening aantal huurders in object vermenigvuldigd met het bedrag aan rioolbelasting per huurder. Deze kostenregel komt als jaarlijkse kost terug in de DCF waardering en vormt een correctiepost in de NAR waardering.
Waterschapslasten % WOZ waarde Geef de waterschapslasten in als % van de WOZ waarde Dit percentage bepaald de kostenregel Waterschapslasten in de waardering. Het percentage wordt vermenigvuldigd met de WOZ waarde zoals boven in dit scherm berekend.
Waterschaps- en polderlasten €/jr Geeft het resultaat van de berekening WOZ waarde in € vermenigvuldigd met het percentage Waterschapslasten van de OZB waarde. Deze kostenregel komt als jaarlijkse kost terug in de DCF waardering in de NAR waardering.
Stichtingskosten ex grond € Geeft het resultaat weer van de berekening van de stichtingskosten. Dit is exact dezelfde waarde / berekening zoals ook terug te zien onder het tabblad onderhoud.
Verzekeringspremie in ‰ Geef de verzekeringspremie in pro mille van de herbouwwaarde / stichtingskosten ex grond zoals hierboven berekend. Dit percentage bepaald de kostenregel Verzekeringspremie in de waardering. Het percentage wordt vermenigvuldigd met de stichtingskosten ex grond in € zoals in de regel hierboven berekend.
Vezekering (incl assurantriebelasting) € Geeft het resultaat weer van de berekening Verzekeringspremie. Dit betreft de stichtingskosten ex grond vermenigvuldigd met het promille aan verzekeringspremie (incl assurantiebelasting). Deze kostenregel komt als jaarlijkse kost terug in de DCF waardering en maakt onderdeel uit van de vaste lasten in de NAR waardering.
Overige zakelijke lasten € per jaar Geef nominaal de overige zakelijke lasten Deze overige zakelijke kosten verlagen de DCF waardering, de kostenregel wordt aangenomen structureel ieder jaar terug te komen. De jaarlijkse kasstromen worden dus met de overige zakelijke lasten verlaagd. In de NAR waardering wordt de kostenregel als vaste last opgenomen.
Oninbaar % jaarhuur Geef een schatting van het % oninbare huren De oninbare hurden, ook wel bekend als dubieuze debiteuren betreffen de huurinkomsten die wel worden gefactureerd, echter uiteindelijk niet worden ontvangen. Dit verlies aan huuropbrengst verlaagt de DCF waardering, de opbrengstmindering wordt aangenomen structureel ieder jaar terug te komen. De jaarlijkse kasstromen worden dus met de oninbare huren verlaagd. In de NAR waardering worden de oninbare huren opgenomen als onderdeel van de overige kosten. Het percentage zoals hier ingevoerd wordt vermenigvuldigd met de jaarlijks geprognosticeerde huurinkomsten / gefactureerde huur. De taxateur moet oninbare huur bedragen uitleggen in het kwalitatieve gedeelte van de rapportage onder tabblad rapport
Beheerkosten % jaarhuur Geef een % beheervergoeding Deze beheervergoeding, ook wel bekend als property management vergoeding, brengt de DCF waardering omlaag, de kostenregel wordt aangenomen structureel ieder jaar terug te komen. De jaarlijkse kasstromen worden dus met de beheervergoeding verlaagd. In de NAR waardering wordt de kostenregel opgenomen onder overige kosten. Ook bij deze waardering verlaagd de kostenregel de waarde. Het percentage zoals hier ingevoerd wordt vermenigvuldigd met de jaarlijks geprognosticeerde huurinkomsten.
Overige kosten € jaar Geef nominaal in een schatting of raming van de overige kosten Deze overige kosten verlagen de DCF waardering, de kostenregel wordt aangenomen structureel ieder jaar terug te komen. De jaarlijkse kasstromen worden dus met de overige lasten verlaagd. In de NAR waardering wordt de kostenregel opgenomen onder de overige kosten. Ook bij deze waardering verlaagd de kostenregel de waarde.

Exploitatiekosten totalen

Totaal vaste kosten Geeft het resultaat van alle vaste jaarlijkse kosten zoals hierboven ingegeven voor de taxateur met uitzondering van de overige kosten.Deze kosten worden 1 op 1 opgenomen in zowel de DCF waardering als de NAR waardering.
Overige kosten totaal Geeft het resultaat van de overige kosten zoals hierboven ingegeven voor de taxateur. Deze kosten worden 1 op 1 opgenomen in zowel de DCF waardering als de NAR waardering.

Installaties

Installatie Geef aan om welke installatie het gaat. Bijvoorbeeld lift Deze installatie zal een negatieve cash flow betekenen in het kasstroom overzicht in de DCF waardering. In de NAR waardering is dit een additionele post in de exploitatiekosten. Het overzicht installaties is bedoeld om het onderhoud en eventueel herbouwwaarde buiten de herbouwaarde van de ruimtes van de installaties te bepalen.
VEX installatie Klik het VEX type van de installatie aan Door het VEX type te selecteren wordt er een voorstel gedaan voor de onderhoudskosten van dit installatiewerk. Deze is terug te zien twee kolommen verder onder onderhoud / stuk.
aantal Geef het aantal van deze installaties Dit is het aantal waarmee de voorgestelde kosten in de volgende kolom zullen worden vermenigvuldigd.
onderhoud €/stuk Dit betreft het ‘voorstel’ van de jaarlijkse kosten voor deze installaties conform VEX. Bij correcties is het totaal van het onderhoud van het pand te overschrijven niet individueel per ruimte of installatie.
Herbouwwaarde €/stuk De herbouwwaarde van de installatie is standaard 0, maar overschrijfbaar Bij overschrijving van deze waarde wordt de ingevoerde waarde vermenigvuldigd met het aantal installaties dat is ingegeven. Deze herbouwwaarde wordt meegenomen in de bepaling van de totale herbouwwaarde. De herbouwwaarde wordt gebruikt als grondslag voor de bepaling van de verzekeringspremie.

 

Leegstand

Aanvangsleegstand in maanden Geef hier aan, voor de leegstaande ruimten, hoe lang de leegstand zal voortduren In de kasstroomvoorspelling wordt leegstand berekend vanaf de taxatiedatum voor het aantal maanden dat hierin is opgegeven. Deze invoer heeft dus alleen invloed op de huidig leegstaande ruimtes. Leegstand wordt in de toekomst automatisch berekend op basis van deze invoer. Wanneer leegstandshuurcontracten worden ingevoerd kan de leegstandsverwachting verder worden gedifferentieerd.
Huurwaarde leegstand Hier wordt de berekening getoond van de huidige leegstaande meters vermenigvuldigd met de ingevoerde huurwaarde voor deze meters. Dit betreft ook een controle berekening om direct te kunnen zien of de invoer van de contracten conform wens is verlopen. Indien niet voor alle ruimtes uit de meetstaat een contract is aangemaakt, komen deze in deze berekening naar voren. Als de meters of stuks niet gespecificeerd worden in de onderstaande contracten dan worden ze automatisch meegenomen als aanvangsleegstand.

 

Onderhoud

Normonderhoud BVO Geeft het resultaat weer van het normonderhoud zoals toegepast in de waardering conform het metrage BVO. Dit is het totaal waarvan de standaard per m2 is overgenomen uit VEX. Deze post wordt opgenomen in het totale normonderhoud, onderaan deze invoer weergegeven. Hangt aan Vex type ruimtes onder tabblad huurwaarde
Normonderhoud installaties Geeft het resultaat weer van het normonderhoud van de installaties zoals toegepast in de waardering . Dit is het totaal waarvan de standaard is overgenomen uit VEX. Deze post wordt opgenomen in het totale normonderhoud, onderaan deze invoer weergegeven. Hangt aan VEX type installaties tabblad ruimte onder onderhoud / herbouwwaarde
Normonderhoud basis installatie Geeft het resultaat weer van het normonderhoud van de basisinstallatie. Deze post wordt opgenomen in het totale normonderhoud, onderaan deze invoer weergegeven.
Airco % in gebouw in m² BVO Geef aan hoeveel % van de BVO’s van het gebouw airco heeft Hoogt het totaal normonderhoud op met de aanvullende installatiekosten specifiek voor airco. Hangt aan VEX type gebouw eerste tabblad gebouw
Topkoeling (% in gebouw) Geef aan hoeveel % van de BVO’s van het gebouw topkoeling heeft Hoogt het totaal normonderhoud op met de aanvullende installatiekosten specifiek voor topkoeling. Hangt aan VEX type gebouw eerste tabblad gebouw
Mechanische ventialtie (% in gebouw) Geef aan hoeveel % van de BVO’s van het gebouw mechanische ventilatie heeft Hoogt het totaal normonderhoud op met de aanvullende installatiekosten specifiek voor mechanische ventilatie. Hangt aan VEX type gebouw eerste tabblad gebouw
Sprinklerinstallatie (% in gebouw) Geef aan hoeveel % van de BVO’s van het gebouw gesprinklerd is Hoogt het totaal normonderhoud op met de aanvullende installatiekosten specifiek voor sprinkler installaties. Hangt aan VEX type gebouw eerste tabblad gebouw
Zonwering (% in gebouw) Geef aan hoeveel % van de BVO’s van het gebouw voorzien is van zonwering Hoogt het totaal normonderhoud op met de aanvullende installatiekosten specifiek voor zonwering. Hangt aan VEX type gebouw eerste tabblad gebouw
Normonderhoud basis Geeft het bedrag op jaarbasis voor normonderhoud.
Locatietoeslag in % Geef een % op de jaarlijkse onderhoudskosten als locatie toeslag. B.v slechte bereikbaarheid Hoogt het normonderhoud basis bedrag op met een % ten gevolge van bijvoorbeeld een slechtere bereikbaarheid. VEX toeslagen uitleggen in onderdeel F van de kwalitatieve rapportage.
Objecttoeslag % Geef een % (te berekenen over onderhoud en stichtingskosten) als object toeslag Hoogt het normonderhoud basis bedrag op met een % ten gevolge van object specifieke omstandigheden. VEX toeslagen uitleggen in onderdeel F van de kwalitatieve rapportage.
Normonderhoud Geeft het normonderhoud als nominaal bedrag, dit wordt opgenomen in de NAR alsmede de DCF waardering als kostenpost. Overschrijbaar bedrag in tabblad correcties
Normonderhoud in % huurwaarde Geeft het normonderhoud weer als % huurwaarde
Normonderhoud per m² bvo Geeft het normonderhoud weer als bedrag /m² bvo

 

Rapport

Standaard en object invoer Voer eerst de standaarden in voor het kantoor (een beperkt aantal velden per taxatie, daarna de object specifieke velden Let erop dat bij afwijkingen van standaard invoer, de standaard moet worden overschreven bij de invoer voor het gebouw zelf, overschreven invoer is wit, overorven invoer is blauw van achtergrondkleur
a) opdracht opname Selecteer dit onderdeel als u hiervoor tekst wilt toevoegen in het taxatierapport. Het onderliggend tabblad laat de invoermogelijkheden van uw keuze zien. Deze invoer heeft geen gevolg op hoogte van de waardering betreft alleen tekstuele toelichting.
b) doel / te taxeren belang Selecteer dit onderdeel als u hiervoor tekst wilt toevoegen in het taxatierapport. Het onderliggend tabblad laat de invoermogelijkheden van uw keuze zien. Deze invoer heeft geen gevolg op hoogte van de waardering betreft alleen tekstuele toelichting.
c) verklaringen taxateur Selecteer dit onderdeel als u hiervoor tekst wilt toevoegen in het taxatierapport. Het onderliggend tabblad laat de invoermogelijkheden van uw keuze zien. Deze invoer heeft geen gevolg op hoogte van de waardering betreft alleen tekstuele toelichting.
d) juridische aspecten van het object Selecteer dit onderdeel als u hiervoor tekst wilt toevoegen in het taxatierapport. Het onderliggend tabblad laat de invoermogelijkheden van uw keuze zien. Deze invoer heeft geen gevolg op hoogte van de waardering betreft alleen tekstuele toelichting.
e) omschrijving gebruik en omgeving Selecteer dit onderdeel als u hiervoor tekst wilt toevoegen in het taxatierapport. Het onderliggend tabblad laat de invoermogelijkheden van uw keuze zien. Deze invoer heeft geen gevolg op hoogte van de waardering betreft alleen tekstuele toelichting.
f) technische omschrijving Selecteer dit onderdeel als u hiervoor tekst wilt toevoegen in het taxatierapport. Het onderliggend tabblad laat de invoermogelijkheden van uw keuze zien. Deze invoer heeft geen gevolg op hoogte van de waardering betreft alleen tekstuele toelichting.
g) onderbouwing van de waarde Selecteer dit onderdeel als u hiervoor tekst wilt toevoegen in het taxatierapport. Het onderliggend tabblad laat de invoermogelijkheden van uw keuze zien. Deze invoer heeft geen gevolg op hoogte van de waardering betreft alleen tekstuele toelichting.
h) overige mededelingen Selecteer dit onderdeel als u hiervoor tekst wilt toevoegen in het taxatierapport. Het onderliggend tabblad laat de invoermogelijkheden van uw keuze zien. Deze invoer heeft geen gevolg op hoogte van de waardering betreft alleen tekstuele toelichting.

Rapport input

Afhankelijk van de bij rapport gekozen groep worden hier de beschikbare invoervelden getoond. Schrijft u hier zelf de gewenst passages zoals u deze wilt laten terugkomen in de taxatierapportage. In de uitgebreide taxatierapportage wordt de invoer van deze cellen integraal overgenomen. Deze invoer heeft geen invloed op de hoogte van de waardering.

 

Ruimtes

Ruimte Geef het type ruimte in bijvoorbeeld: Kantoor eerste verdieping Deze invoer heeft geen impact op de waardering; het geeft de taxateur wel meer overzicht over de basisinformatie gehanteerd bij de waardering
IPD type Geef het IPD type per ruimte in Afhankelijk van het gekozen type wordt gerekend in het model met meters, dan wel eenheden. Voor woningen en parkeerplaatsen wordt gerekend met een aantal stuks. Bij de overige opties wordt gerekend met het aantal meters. Als gekozen is voor winkelruimte, wordt in het model gerekend met het herzieningsmoment en de herzieningshuur, zoals ook beschreven onder het tabblad Complex.
Eigenaar/huurder Maak de keuze of er sprake is van een huurder of eigenaar Voor de ruimtes waarbij wordt gekozen voor huurder vindt de waardering plaats op basis van de invoer bij de huurcontracten. Wordt gekozen voor eigenaar, vindt waardering plaats alleen op basis van de markthuur van de ruimtes. In het laatste geval is geen sprake van een huurcontract, dus wordt uitgegaan van een markthuur vergoeding voor de gehele beschouwingsperiode. Bij een combinatie van beide hier de ruimtes van de eigenaar definieren.
hw €/m2 of stuks/jr Geef per regel de huurwaarde/vvo, stuk of eenheid in De huurwaarde per eenheid bepaald in de DCF waardering voor een groot deel de opbrengstvoorspelling bij de huurcontracten. Afhankelijk van de expiratiemomenten gecombineerd met de kans op verlenging wordt voor de kans waarop het contract niet wordt verlengd gerekend met de huurwaarde. Huurwaarde is ook wel bekend als markthuur. In de NAR berekening vormt de huurwaarde de variabele waarmee de waardering wordt gestart, achtereenvolgens wordt een correctie doorgevoerd voor het huurverschil tussen contracthuur en huurwaarde.
VVO m2 Deze kolom representeert de invoer onder de tab Meetstaat; betreft NEN 2580 m2.
huurwaarde €/jr Deze kolom laat zien welke totale huurwaarde per ruimte wordt berekend door TMS.

Ruimtes onderhoud vervangingswaarde

Ruimte Deze kolom geeft de naam van de ruimte weer zoals gespecificeerd in de tab Huurwaarde.
VEX type Geef het VEX type van de ruimte, voor zover afwijkend van overorven complex VEX type De gekozen VEX type bepaald de ‘voorgestelde’ onderhoudskosten en herbouwwaarde per m2 BVO door TMS. Deze staan in de volgende kolommen.
Factor VVO/BVO Geef hier de factor om te rekenen van VVO naar BVO Bijvoorbeeld 1,1 geeft 10% meer m2 BVO dan VVO
BVO in m² Geef BVO of controleer berekening Deze kolom geeft een overschrijfbare berekening van VVO maal de factor VVO/BVO
Onderhoud €/m²/BVO Zijn de kosten van onderhoud behorende bij het VEX type Dit betreft de voorgestelde onderhoudskosten behorend bij het gekozen VEX type. Deze onderhoudskosten worden vermenigvuldigd met het metrage BVO, die achtereenvolgens wordt toegepast in de DCF waardering in de kasstroom en in de NAR waardering in de exploitatiekosten. De regel is te overschrijven als totaal onderhoud per complex in tabblad correcties.
Herbouwwaarde €/m²/BVO Zijn de herbouwkosten gegenereerd uit het VEX type De herbouwwaarde per m2 wordt voorgesteld op basis van VEX standaarden door TMS. De totale herbouwwaarde als grondslag gebruikt voor de berekening van de verzekeringspremie.
Nieuwbouw/m2 BVO Zijn de nieuwbouwkosten De nioeuwbouwwaarde per m2 is een synoniem voor de stichtingskosten, waarvan het totaal te zien is onder tabblad onderhoud.
Bouwjaar Geef het bouwjaar van het complex Het bouwjaar van het complex wordt gebruikt voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Afhankelijk van de ingevoerde restwaarde gecombineerd met de levensduur van het opstal wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde op dit moment bepaald. De gecorrigeerde vervangingswaarderingen zijn separate berekeningen in TMS en staan los van de bepaling van de waardering via de DCF of NAR methode.
Levensduur in jr Geef de technische levensduur De technische levensduur bepaalt de lineaire technische afschrijving van de nieuwbouwwaarde in combinatie met het bouwjaar en de restwaarde de om te komen tot de gecorrigeerde vervangingswaarde op dit moment. De gecorrigeerde vervangingswaarderingen is terug te zien in het tabblad onderhoud. De gecorrigeerde vervangingswaarderingen zijn separate berekeningen in TMS en staan los van de bepaling van de waardering via de DCF of NAR methode. De gecorrigeerde vervangingswaarde heeft een eigen rapportage die mogelijk meegeleverd kan worden als de taxateur daarvoor kiest (niet standaard)
Sloopkosten Geef hier de sloopkosten in Dit betreft een percentage waarmee de afgeschreven nieuwbouwwaarde wordt verlaagd om de gecorrigeerde vervangingswaade te berekenen.
Technische restwaarde in % Het percentage technische restwaarde aan het einde van de levernsduur in jaren De technische restwaarde bepaalt, in combinatie met technische levensduur en bouwjaar de gecorrigeerde vervangingswaarde op dit moment. De gecorrigeerde vervangingswaarderingen zijn terug te zien in het tabblad onderhoud. De gecorrigeerde vervangingswaarderingen zijn separate berekeningen in TMS en staan los van de bepaling van de waardering via de DCF of NAR methode.
Functionele afschrijving % Het percentage afschrijving als gevolg van functionele veroudering Berekening om te komen tot een gecorrigeerde vervangingswaarde

Vervangingswaarde

Herbouwwaarde ex grond in € Geeft de herbouwwaarde ex grond in € weer. Komt uit tabblad ruimtes onderhoud / herbouwwaarde
Herbouwwaarde ex grond per m² bvo Geeft de herbouwwaarde ex grond in € per m2 bvo weer.
Vervangingswaarde na technische correctie in € Geeft de gecorrigeerde vervangingswaarde na technische correcties weer in €
Vervangingswaarde na funtionele correctie in € Geeft de gecorrigeerde vervangingswaarde na functionele correcties weer in €
Grondwaarde in € Geeft de grondwaarde weer in €
Gecorrigeerde vervangingswaarde Geef de gecorrigeerde vervanginswaarde weer in €

 

Waardering parameters markthuur BEL en EGB

Markthuurstijging % Geef de te verwachten jaarlijkse ontwikkeling van de markthuur aan in % Met dit percentage neemt de ingevoerde huurwaarde toe. In de DCF waardering gaat uiteindelijk ieder contract over naar de huurwaarde. Een hogere markthuurstijging zal dus ook leiden tot een hogere DCF waarde. Let wel: voor de NAR waardering wordt de huurwaarde van het taxatiejaar als uitgangspunt gebruikt, eventuele positieve huurwaardeontwikkelingen zullen hier moeten worden verwerkt in de rendementseis. De invoer in deze cellen hebben dus geen invloed op de NAR waardering.
Markthuurindex Geeft de samengestelde index weer die uiteindelijk vermenigvuldigd wordt met de initiële markthuur.
Inflatie % Geeft het inflatiepercentage weer zoals standaard in gebruik voor TMS. Dit percentage is voor de gebruiker zelf niet aan te passen.
Kostenstijging % Geeft het inflatiepercentage weer zoals standaard in gebruik voor TMS. Dit percentage is voor de gebruiker zelf niet aan te passen

Waardering parameters overige BEL en EGB

Ongebonden grond m2 Geef het aantal m2 ongebonden grond aan. Dit metrage wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het metrage ongebonden grond wordt vermenigvuldigd met de ongebonden grondprijs per m2. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering.
Ongebonden grondprijs per m2 Geef de grondprijs aan voor het metrage ongebonden grond per m2. De ongebonden grondprijs per m2 wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het metrage ongebonden grond wordt vermenigvuldigd met de ongebonden grondprijs per m2. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering.
Aantal woningen Geef het aantal (bedrijfs)woningen als onderdeel van het complex Het aantal woningen wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het aantal woningen wordt vermenigvuldigd met de waarde per woning. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering.
Waarde per woning Geef de waarde per woning De waarde per woning gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het aantal woningen wordt vermenigvuldigd met de waarde per woning. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering.
% leegwaarde in verhuurde staat Voer hier het % leegwaarde in verhuurde staat in Verlaagt de correctie omdat de woning verhuurd is.
Overige waarde m² Geeft in m² de overige waardecomponenten Dit metrage wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het metrage overige waarden wordt vermenigvuldigd met de overige waarde prijs per m2. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering.
Overige waarde prijs per m² Geeft e overige waardecomponenten een prijs/m² Dit prijs per m2 wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het metrage overige waarden wordt vermenigvuldigd met de overige waarde prijs per m2. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering. Voor de DCF worden overige waarden geacht mee te lopen met inflatie over de beschouwingsperiode en bij de eindwaarde opgeteld

Waardering parameters NAR en DCF voor BEL en EGB

NAR % (VON) Geef de NAR in als percentage tov de waarde VON. De NAR wordt alleen gebruikt voor de NAR waardering. Bij de DCF waardering is het Netto AanvangsRendement een resultante van de berekening. De NAR is, samen met de markthuur, de meest bepalende factor bij de NAR waardering. Uitgangspunt voor de waardering is de huurwaarde zoals berekend door TMS gedeeld door de NAR % VON zoals hier ingevoerd. Achtereenvolgens vinden correcties plaats.
BAR VON voor correcties % Geeft het resultaat van de BAR VON voor correcties. Het verschil tussen de BAR en NAR zijn de exploitatiekosten. De kosten zijn door de taxateur geprognosticeerd in TMS.
Exit Yield % (VON) Geef de exit Yield in als % De Exit Yield wordt alleen gebruikt in de DCF waardering. Dit rendement bepaald de geschatte verkoopwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode van de discounted cash flow. De markthuurwaarde- gecorrigeerd voor het gemiddelde percentage van de exploitatielasten in jaar 1 tm 16 van het eerstvolgend jaar wordt hierbij gedeeld door de Exit Yield zoals hier ingevoerd. Deze variabele heeft een grote impact op de einduitkomst van de DCF waardering.
Correctie exitwaarde onderhoud en renovatie Voer hier de correctie op de exitwaarde voor onderhoud en renovatie in. Nadat de exit waardering is gedaan, geeft deze invoer de mogelijkheid om hier een aanpassing op te doen in het geval dat het gemiddelde bruto netto traject geen realistisch beeld geeft ten aanzien van onderhoud en renovatie. De correctie wordt afgetrokken van de exit waarrdering.
Correctie overig op exitwaarde Voer hier de overige correcties op de exitwaarde in. Nadat de exit waardering is gedaan, geeft deze invoer de mogelijkheid om hier een aanpassing op te doen in het geval dat het gemiddelde bruto netto traject geen realistisch beeld geeft ten aanzien van overige items. De correctie wordt afgetrokken van de exit waardering.
Disconteringsvoet of vereist rendement Geef de disconteringsvoet of Yield in De disconteringsvoet wordt voor 2 doeleinden gebruikt. In de DCF waardering worden alle kasstromen die door TMS worden berekend verdisonteerd met behulpt van dit ‘vereist rendement’. Dit percentage heeft een zeer grote invloed op de waarde. Hoe hoger het percentage hoe lager de waardering. Immers wanneer de disconteringsvoet hoger wordt ingeschat, worden ook de kasstromen sterker ‘gestraft’ door de tijd. Naast de DCF wordt de disconteringsvoet ook in de NAR waardering gebruikt, nadat de waardering op basis van huurwaarde is bepaald, wordt deze zelfde disconteringsvoet gebruikt voor de bepaling van de correcties, hiervoor wordt ook de netto contante waarde gebruikt, op basis van de disconteringsvoet zoals hier ingegeven. Enige afwijking vormt de erfpacht, deze wordt verdisconteerd met de eigen disconteringsvoet.
Overdrachtsbelasting Geef het % overdrachtsbelasting. Overschrijfbare berekening standaard 6% De overdrachtsbelasting wordt gebruikt om het verschil te berekenen tussen de waarde Vrij Op Naam, dus inclusief transactiekosten (overdrachtsbelasting, kadastrale kosten) en de waarde Kosten Koper, exclusief transactiekosten. Het is de keuze van de opdrachtgever om het object te verkopen tegen een waarde von of kk.
Transactiekosten % Geef de transactiekosten (kk). Overschrijfbare berekening < 750.00 1% <1.250.000 0,75% < 2.000.000 0,5%, < 5.000.000 0,25% overig 0,1% transactiekosten De transactiekosten worden gebruikt om het verschil te berekenen tussen de waarde Vrij Op Naam, dus inclusief transactiekosten (overdrachtsbelasting, kadastrale kosten) en de waarde Kosten Koper, exclusief transactiekosten. Het is de keuze van de opdrachtgever om het object te verkopen tegen een waarde von of kk. Als sprake is van BTW belaste verkoop dient dit ook in deze cel te worden opgenomen.
Afronden marktwaarde (rapporteren) Op welk bedrag moet de marktwaarde worden afgerond, klik aan op wat voor getallen de afronding wordt gewenst. In de rapportage worden de waarderingsresultaten afgerond conform de gekozen waarden in deze cel. Afgeronde waarde wordt meegenomen in het rapport.

Waardering parameters markthuur woningen

Huurwaarde % Geef de te verwachten jaarlijkse ontwikkeling van de markthuur aan in % Met dit percentage neemt de ingevoerde huurwaarde toe. In de DCF waardering gaat uiteindelijk ieder contract over naar de huurwaarde. Een hogere markthuurstijging zal dus ook leiden tot een hogere DCF waarde. Let wel: voor de NAR waardering wordt de huurwaarde van het taxatiejaar als uitgangspunt gebruikt, eventuele positieve huurwaardeontwikkelingen zullen hier moeten worden verwerkt in de rendementseis. De invoer in deze cellen hebben dus geen invloed op de NAR waardering.
Leegwaarde % pj Geef hier de ontwikkeling van de leegwaarde aan in % Met dit percentage neemt de leegwaarde toe door de jaren.
Markthuurindex Geeft de samengestelde index weer die uiteindelijk vermenigvuldigd wordt met de initiele markthuur.
Inflatie % Geeft het inflatiepercentage weer zoals standaard in gebruik voor TMS. Dit percentage is voor de gebruiker zelf niet aan te passen.
Kostenstijging % Geeft het inflatiepercentage weer zoals standaard in gebruik voor TMS. Dit percentage is voor de gebruiker zelf niet aan te passen

Waardering parameters overige woningen

Ongebonden grond m2 Geeft het aantal m2 ongebonden grond aan. Dit metrage wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het metrage ongebonden grond wordt vermenigvuldigd met de ongebonden grondprijs per m2. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering.
Ongebonden grondprijs per m2 Geeft de grondprijs aan voor het metrage ongebonden grond per m2. De ongebonden grondprijs per m2 wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het metrage ongebonden grond wordt vermenigvuldigd met de ongebonden grondprijs per m2. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering.
Commercieel og m2 Geeft het aantal m2 commercieel aan. Dit metrage wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering bij de waarde opgeteld. Het metrage commercieel wordt vermenigvuldigd met de commercieel grondprijs per m2.
Commercieel og prijs m2 Geeft de grondprijs aan voor het metrage commercieel per m2. De grondprijs commercieel per m2 wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering bij de waarde opgeteld. Het metrage commercieel wordt vermenigvuldigd met de commercieel grondprijs per m2.
Overige waarde m² Geeft in m² de overige waardecomponenten Dit metrage wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het metrage overige waarden wordt vermenigvuldigd met de overige waarde prijs per m2. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering.
Overige waarde prijs per m² Geeft e overige waardecomponenten een prijs/m² Dit prijs per m2 wordt gebruikt voor de bepaling van de overige waardebestanddelen. Deze bestanddelen worden na de waardering op basis van NAR en/of DCF bij de waarde opgeteld. Het metrage overige waarden wordt vermenigvuldigd met de overige waarde prijs per m2. Dit verhoogd zowel de DCF als de NAR waardering. Voor de DCF worden overige waarden geacht mee te lopen met inflatie over de beschouwingsperiode en bij de eindwaarde opgeteld

 

Waardering parameters NAR en DCF voor woningen

Moet nog worden toegevoegd

Overzichten

Totaalrapport NVM Commercieel vastgoed Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Totaal tekstueel rapport. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.
Alle bijlagen taxatiemodel Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Alle rekenbijlagen. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.
Waardering NAR Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Onderdeel alle bijlagen. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.
Huurlijst Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Onderdeel alle bijlagen. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.
Huurwaarde, leegstand en verhuurkosten Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Onderdeel alle bijlagen. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.
Waardering DCF Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Onderdeel alle bijlagen. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.
Kosten Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Onderdeel alle bijlagen. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.
Erfpacht Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Onderdeel alle bijlagen. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.
TMI huurwaarde rapport Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Totaal tekstueel rapport. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.
Gecorrigeerde vervangingswaarde rapport Klik aan als u dit rapport wenst te genereren Onderdeel alle bijlagen. Dit rapport wordt getoond in het scherm en is beschikbaar om de resultaten nader analyseren, te printen voor de opdrachtgever, te exporteren in een gewenst formaat voor verdere bewerking, dan wel op slaan op uw computer voor verzending.

 

Handleidingen

Handleiding woningcorporatiemodule en portfoliomodule

Deze handleiding is beschikbaar voor gebruikers van ons TMS systeem en kunt u vinden onder “Documenten”.

Deze handleiding is beschikbaar voor gebruikers van ons TMS systeem en kunt u vinden onder “Documenten”.

Wij helpen u graag verder

Helpdesk

Hebt u support nodig?
+31 (0)85 401 63 70
Neem contact op met onze helpdesk
Bereikbaar op werkdagen van:
09:00 – 18.00 uur

Forum

Ieder module beschikt over een
eigen Forum.
Gebruikers delen hier
tips, informatie en antwoorden
Bezoek hier ons Forum

DutchEnglish
support
icon
fluX Support desk
Close
call
085 401 63 70
menu-icon
Online support